Baufinanzierung – Welche Unterlagen braucht die Bank?

kundenberatungOhne Papierkram kein Kredit: Bevor eine Bank für einen Haus- oder Wohnungskauf Geld verleiht, verlangt sie eine ganze Reihe von Unterlagen, die über das Einkommen des Kunden, über seine Sicherheiten sowie über den Wert der Immobilie Auskunft geben.

Je schneller ein Antragsteller die nötigen Papiere der Bank vorlegt, desto zügiger wird in der Regel auch sein Kredit bewilligt. Lesen Sie welche Dokumente und Nachweise für die Baufinanzierung wichtig sind.

Einkommensnachweise

- Angestellte und Beamte belegen ihr Einkommen in der Regel mit aktuellen Gehaltsabrechnungen sowie dem letzten

- Einkommensteuerbescheid und der Steuererklärung.

- Bei Rentnern sind der jüngste Rentenbescheid und der Steuerbescheid maßgeblich.

- Selbstständige und Freiberufler reichen eine Bilanz mit Gewinn- und Verlustrechnung und Einkommensteuernachweise beziehungsweise eine aktuelle Betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA) ein.

- Vorhandenes Eigenkapital sollte aus Kontoauszügen, Sparbüchern oder Depotauszügen ablesbar sein.

- Falls es weitere Einnahmen gibt, beispielsweise aus einer vermieteten Wohnung, oder Zahlungsverpflichtungen wie etwa Unterhaltszahlungen oder Kreditverpflichtungen, müssen sie ebenfalls nachgewiesen werden.

- Sofern sich weitere Geldgeber beteiligen, sollten deren Finanzierungszusagen vorliegen, also beispielsweise die Kreditzusage der Bausparkasse.

In welcher Form sich eine Bank die Beteiligung privater Geldgeber belegen lässt, ist von Geldinstitut zu Geldinstitut unterschiedlich und sollte vorab erfragt werden. Eine Schenkung beispielsweise kann durch eine Schenkungsbestätigung und den Kontoauszug nachgewiesen werden.

Objektunterlagen

Welche Informationen die Bank über die Immobilie sehen möchte, hängt unter anderem davon ab, ob es sich um Alt- oder Neubau, Wohnung oder Haus handelt.

- In der Regel sind Grundbuchauszug, Lageplan und Grundriss, Wohnflächenberechnung und Fotos vorzulegen, bei Neubauten auch die Baubeschreibung und die Baukostenberechnung.

- Bei Eigentumswohnungen ist die Teilungserklärung wichtig, aus der sich ablesen lässt, welche Teile des Gebäudes als sogenanntes Sondereigentum den einzelnen Wohnungseigentümern zugeordnet sind und welche Bereiche zum Gemeinschaftseigentum gehören.

- Bei Wohnungen oder Häusern mit Erbbaurecht gehört der entsprechende Vertrag ebenfalls zu den Unterlagen.

Am besten setzt man sich schon vor dem ersten Gespräch mit dem Bankberater in Verbindung und bittet um eine Liste der erforderlichen Unterlagen. Viele Geldinstitute bieten auch online Checklisten an.

Bereitstellungszinsen im Blick haben

Wie rasch das Geld abrufbar ist, hängt vor allem davon ab, wann der Kunde seine Nachweise und Dokumente zusammengestellt und übergeben hat. “Je schneller er die erforderlichen Unterlagen beibringt, desto schneller kann die Bank darüber entscheiden, ob der Kunde einen Kredit bekommt. Sobald das klar ist, geht es mit der Auszahlung zügig”, behauptet eine Sprecherin des Bundesverbandes deutscher Banken.

Tipp: Ruft man das Darlehen nicht gleich ab, beispielsweise weil die Wohnung noch nicht fertiggestellt ist, entstehen zusätzliche Kosten. Die Bank stellt dem Kunden dann sogenannte Bereitstellungszinsen in Rechnung. Ab welchem Zeitpunkt sie fällig sind, wird unterschiedlich gehandhabt. Es lohnt sich daher, nach der “bereitstellungszinsfreien Zeit” zu fragen.

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Hausbau mit kleinem Budget – Wo lässt Geld sich sparen

Wer ein Haus baut, muss die Kosten im Blick behalten. Teurer wird es meist ohnehin. Doch wo lassen sich Abstriche machen, wo sollte man nicht sparen? Hier einige Tipps zum Bauen mit kleinem Budget.

„Ich habe drei Häuser gebaut“, sagt Bauherr Hans Werker aus Erlangen. „Das Wunschhaus, das Sparhaus und das, welches es letztendlich geworden ist.“ Preislich in der Mitte, mit vielen Kompromissen und auch einigen wenigen Extras. So wie ihm geht es vielen Bauherren. Früher oder später kommen sie an den Punkt, an dem alles teurer wird als gedacht. Teurere Fliesen, seltene Hölzer, höherwertige Türen – beim Bau steigen die Kosten schnell in Tausenderschritten – trotz Festpreis. Denn Sonderwünsche gehen immer extra – egal ob Massiv- oder Fertighaus. Und der Wunsch danach entsteht bei vielen erst beim Bau. Wer dann sparen muss, ärgert sich und hadert schnell mit dem ganzen Projekt.

Planung und Preisvergleich

Wer sich also genug Puffer für Sonderwünsche lassen will, muss weit im Vorfeld planen und clever rechnen. Vieles lässt sich günstiger gestalten –nicht nur durch Eigenleistung.

„Eine sorgfältige Planung ist das A und O für Bauherren“, weiß Alexander Wiech von der Eigentümergemeinschaft Haus und Grund. Dazu zählen vor allem die Kosten. „Wer ohne festes Budget und ohne Kostenübersicht einen Bauvertrag unterschreibt, handelt fast fahrlässig. Zusatzkosten sind nahezu immer einzukalkulieren.“ Häufig unerwähnt bleiben etwa Zusatzkosten wie etwa die Erschließung, also Anschlüsse und Gräben für Wasser, Abwasser, Strom, Gas oder Fernwärme vom Grundstück zur Straße (Kostenpunkt: zwischen 3000 und 20.000 Euro – je nach Lage). Auch Keller oder Bodenplatte schlagen mit extra mehreren zehntausend Euro zu Buche. Wer sparen will oder muss, muss Abstriche in Kauf nehmen.

traumhaus bauen

Doch wo lässt sich sparen und wo bringt es kaum was?

Wo Bauherren sparen können:

Kleiner Garten

Baugrund kostet – vor allem in den Städten. Kein Wunder, dass Bauträger in München, Berlin oder Frankfurt wahre Platzwunder auf kleinsten Grundstücken zaubern. 400 Quadratmeter reichen für ein freistehendes Häuschen aus, Reihen- und Doppelhäuser kommen meist  mit 100 Quadratmeter weniger aus. Ein größerer Garten kostet – Geld und Zeit. Wer sich mit 500 statt 800 Quadratmetern zufriedengibt, spart. Bei einem Grundstückspreis von 300 Euro je Quadratmeter etwa 90.000 Euro.

Weniger Wohnfläche

Jeder umbaute Quadratmeter kostet Geld: je nach Baustil und Ausstattung zwischen 1500 bis zu 5500 Euro (etwa im Wohnungsbereich). 200 Quadratmeter Wohnfläche sind sicher repräsentativ, aber nicht für jeden finanzierbar. Wer mit weniger Platz auskommt, spart. Reichen 120 statt 150 Quadratmeter Fläche, kann das bei einem mittleren Baupreis von 1500 Euro je Quadratmeter bis zu 45000 Euro einsparen. Aber: Entscheidend ist der Platzbedarf und die geschickte Nutzung der Räume. Wer platzsparend baut, sollte auf verschenkten Raum achten.

Kein Keller

Wer seinen Keller nur für Technik und Waschen braucht, kann sich ebenfalls bis zu 40.000 Euro sparen. Gastherme und Warmwasserspeicher finden spielend Platz unter dem Dach oder im ebenerdigen Technikraum zusammen mit der Waschküche. Diese Variante ist günstig. Freilich: Wer ohne Keller baut, braucht eine Bodenplatte als Fundament (Kostenpunkt: 12.000 bis 20.000 Euro je nach Hausgröße). Keller kosten zwischen 30.000 und 70.000 Euro – ja nach Größe. Ob der Keller sinnvoll ist oder nicht, lässt sich aber nicht pauschal beantworten. Beispiel Hanglage: „Ein Keller eröffnet hier mit wenig Aufwand ein vollwertiges Geschoss – und als Fundament ist er ohnehin nötig“, weiß Michael Drehobel, Vertriebsleiter und Maurermeister bei Probau Massivhaus.

Preisvergleich bei den Anbietern

Vorbei die Zeiten, in denen Massivhäuser zwangsläufig teurer waren als Fertighäuser. Und auch der Umstand, dass Architektenhäuser kostspieliger sind, lässt sich vielfach nicht bestätigen. Entscheidend ist, wie hoch die Gesamtkosten des Objekts sind. Vielfach gilt noch: Wer ein Haus von der Stange nimmt, kann oft sparen. Aber: Immer mehr Anbieter planen individuell und verlangen dafür keinen Mehrpreis. Eines ist jedoch sicher: Sonderwünsche kosten – egal, ob Fertighaus oder Massivhaus. Machen Sie den Preisvergleich und lassen Sie Ihren Mustergrundriss von verschiedenen Bauanbietern durchrechnen.

Architektur

Je ausgefallener, desto teurer. Baufirmen wissen: Wer auf Zwerchgiebel, Mauervor- und -rücksprünge verzichtet, kann die Baukosten senken. Auch kostet es meistens weniger, alle Räume auf einer Ebene zu bauen als auf zwei. Bungalows sind daher oft günstiger als zwei Geschosse. Auch bei der Dachform lässt sich einiges einsparen: Satteldächer sind meistens günstiger als Walmdächer.

Fenster

Besonders Kostenbewusste verbauen Fenster mit Zwei-Scheiben-Verglasung statt den üblichen Drei-Scheiben-Verglasung. Das Einsparpotential liegt bei einigen Hundert Euro. Aber: Energetisch sinnvoll ist es nicht.

Haustür

Wer keine Schnörkel, aber Sicherheit liebt, kann Abstriche beim Design machen. Aber: Gute Haustüren kosten um die 2000 bis 3000 Euro. Warum? Sie sind nicht auszuhebeln dank guter 5-fach-Verriegelung. Doch die höchste Verriegelungsstufe bringt nichts, wenn die Tür mitsamt seinen fünf Riegeln eingetreten werden kann. Entscheidend ist, wie das Türblatt im Rahmen verankert wird.

Günstiger Kredit

Was du kannst ersparen, muss du nicht erarbeiten. Freilich: Wer bei der Baufinanzierung seinen Kreditvertrag um 0,1 Prozentpunkte günstiger abschließt, spart auf lange Sicht.

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Kapitalanlage-Immobilie in Hamburg – Lohnt sich das noch?

Selten stand der Immobilienmarkt derart im medialen Fokus wie in den vergangenen Jahren. Beinahe täglich häuften sich Meldungen, die eine scheinbar überproportional hohe Nachfrage nach Immobilien in Großstadtlagen und die Kaufpreiserwartungen der Eigentümer analog steigen ließen. Denn mit jährlichen Steigerungsraten im zweistelligen Prozentbereich konnten vor allem die so genannten „A-Städte“, wie München, Hamburg, Düsseldorf oder Köln, Investoren begeistern und in Zeiten der Inflationsangst eine vermeintlich sichere Anlagemöglichkeit bieten.

Aber eben nur beinahe, wie es der Blick auf den Hamburger Immobilienmarkt zeigt: Der Anfang Juli veröffentlichte städtische Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses verzeichnet einen leichten Rückgang der verkauften Immobilien um 1 % zum Vorjahresvergleich ebenso wie lediglich einen Anstieg des Geldmarktumsatzes der verkauften Immobilien um 3 % vom Jahr 2011 auf 2012. Trauen die Investoren dem Markt Hamburg keine positive Wertentwicklung von Immobilien mehr zu?

Hamburg hat Nachholbedarf

Lediglich rund eine Wohnung wurde von 2002 bis 2011 pro 1.000 Einwohner in Hamburg fertig gestellt. Während in München 3,5 Wohnungen pro 1.000 Einwohner errichtet wurden, liegen in den letzten zehn Jahren auch die Rheinmetropolen Düsseldorf und Köln ebenso vor Hamburg wie Stuttgart und Frankfurt am Main. Insofern ist die hohe Nachfrage in der Hansestadt als ein Aufholprozess im Vergleich zu den anderen deutschen Top-7-Metropolen zu werten.

Hamburg_skyline_St_Michaelis

Wenn der Bauboom im Quervergleich zu den Top-7-Standorten also kaum als Boom im Wortsinn bewertet werden kann, sind dann eventuell die Kaufpreise überproportional gestiegen? Die Kritiker der Wohnungsbauentwicklung in Hamburg muss ich leider auch hier enttäuschen: Seit 2007 und auf Grundlage der bereits erteilten Baugenehmigungen bewegen sich die Preise, prognostiziert bis in das Jahr 2016, für Eigentumswohnungen im Neubau nahezu parallel. Dabei liegen die Wohnungspreise in der Hansestadt Hamburg deutlich unter denen der bayerischen Landeshauptstadt.

Mieten holen auf


In den begehrtesten Stadtteilen Hamburgs sind von 2005 bis 2012 die Kaufpreise um teilweise über 30 % gestiegen; in denselben Teilmärkten stiegen die Mieten in diesem Zeitraum um mindestens 20 %. Eine Entwicklung, die nachvollziehbar erscheint, jedoch bis dato kaum so deutlich wahrgenommen wurde. Eine gute Nachricht für Kapitalanleger ist, dass in den meisten Teilmärkten Hamburgs der Anstieg der Wohnungspreise nahezu unmittelbare Mietsteigerungen nach sich zieht.

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